الفجوات السعرية في السوق العقاري

• مر السوق العقاري في عام  2022 وبداية عام 2023بثلاثة دورات من تعويم الجنية مقابل الدولار حيث كان التعويم الأول بنهاية مارس 2022 وانخفض الجنية من مستويات 15.77 الي 19.7 بانخفاض بنسبة 25% وتعويم ثاني في أكتوبر 2022 وانخفض الجنية الي مستويات 24.7 بانخفاض بنسبة 25% وتعويم ثالث في يناير 2023 الي مستوي 32 قبل ان يقلص الفارق الي 30.60 .

 

• حققت الشركات العقارية الكبرى أعلي مبيعات في تاريخها في عام 2022 وكانت النسبة الأعظم من المبيعات في النصف الثاني من عام 2022 مدفوعه بعدم اليقين من مصير الجنية وخاصة بعد تعويم مارس 2022 وأشتعال المضاربات في السوق السودا التي وصلت ل38 جنية لدولار مما سهل علي شركات التطوير العقاري الزيادات المتتالية في أسعار العقارت حتي وصل الحال في بداية 2023 لسعر متر في بعض المشاريع يزيد بنسبة 100% عن نفس الفترة من العام السابق

 

 

• المتحكم في سعر السوق الاولي Primary هو المطور العقاري حيث يعتبر في هذه الحالة هو صانع السوق ويخضع التسعير في ظل الظروف الحالية لكثير من المعطيات.

 

 

 

وقد شاهدنا خلال السنة الماضية زيادات شهرية من المطورين العقاريين على الوحدات المعروضة كانت تتراوح ما بين مرحلة بيعيه واخري من 10% الي 15% لو تم مقارنة الأسعار البيعية لنفس المشروع من يناير 2022 اليى يناير 2023 تصل بعض الزيادات السعرية الي قرب 100% في بعض الشركات والمشاريع وهي نسبة عالية جدا في وقت حدثت في وقت زمني قصير.

 

 

• سعر السوق الثانوي سوق أعادة البيع Resale يتحدد بشكل أساسي من خلال كفتي العرض والطلب ويتميز انه غير قابل لتوجيه من طرف واحد ليس لدية صانع سوق ويخضع السعر النهائي في هذا السوق للكثير من المعطيات منها

 

 

وقد شاهدنا خلال السنة الماضية زيادات في أسعار الوحدات الريسيل بنسبة تصل اليى 30% في اخر العام مقارنة بسعرها المعروض في اول2022 مع أتساع الفجوه بشكل كبير مابين السعر الاولي والثانوي في بعض المشاريع والذي يمثل خطورة كبيرة على المشترين الجدد في حاله تعثرهم وانتقالهم الي البيع في السوق الثانوي لإعادة البيع.

 

على سبيل المثال مشتري لوحدة عقارية في مشروع ما أشتري في بداية عام 2022 وحدة سكنية بسعر متر 17 ألف جنية وقامت الشركة بإعادة فتح مرحلة اخري في المشروع في بداية عام 2023 بسعر متر 35 ألف. عندما عرض المشتري لوحدته في السوق الثانوي كان أقصي سعر للمتر 21 ألف جنية بزيادة 25% عن سعر الشراء خلال عام واحد بفجوه تقدر بنسبة 65% ما بين الريسيل والبريمري وهذا ينذر بخطر كبير على المشترين الجدد في حاله الرغبة في بيع الوحدة او التعثر لا قدر الله لصعوبة البيع حتي بنفس سعر الشراء.

الفجوة الكبيرة ما بين السعر الثانوي والبريمري تجعل السوق الثانوي منافس كبير للمطورين العقاريين وخاصة من المشترين في بداية عام 2022 للاختلاف الكبير في السعر وتقارب سنوات التقسيط .

 

 

من المتعارف عليه في السوق العقاري المصري وجود فترة زمنية من سنة الي سنتين ما بين بيع العقار وشروع الشركة في مرحلة البناء مما يعني ان العقارات التي تم البدأ في بنائها في 2022 هي في الأصل عقارات تم بيعها في 2020 او 2021 وعند النظر في بعض مدخلات التكلفة من مواد البناء فمتسوط سعر الحديد في 2020 كان 10000 جنيها وسجل في 2021 سعر 15000 ويسجل الان 29000 جنيها للطن بزيادة 3 أضعاف عن حسابات أسعار 2020 وقت بيع العقار وهي نفس النسبة تقريبا في الاسمنت وبقية العناصر وهي زيادات خارج أي توقعات لتكلفة البناء الان .

 

 

في النهاية الاستثمار العقاري الان في السوق الاولي هو أستثمار عقاري طويل الأمد حيث أن المدة الزمنية لظهور عوائد الاستثمار تقاس بحساب الفجوه الحاصلة الان ما بين المعروض من المطوريين والمشترين السابقين (الريسيل) فالقوانين التي تحكم السوق الاولي ليست هي نفس القوانين التي تحكم السوق الثانوي الذي يحكمة العرض والطلب وتوفر السيولة فقط والفجوة الحالية تحتاج الي سنين ليتم أغلاقها وتصعد أسعار الريسيل الي المستويات السعرية التي باع بها المطورين العقاريين الوحدات الجديدة في فترة ما بعد التعويم.

 

السؤال الملح الان هل تستطيع الشركات العقارية تحقيق نسب نمو موجبه مقارنه بمبيعات 2022 في عام 2023 ام النمو الذي حدث في عام 2022كان نمو استثنائي ناتج في جزء كبير منه على التضخم وارتفاع أسعار الوحدات من جه وتكالب المشترين في الفترات ما قبل وبعد التعويم للاستفادة من فروق الأسعار قبل تعادلها مع القيمة الحقيقة للجنية والدليل على ذلك ان كثير من الشركات بدأت سياسة تقشفية في العام الحالي في المصاريف وتقليل العمالة مما يدل ان الشركات لا تتوقع نمو الأرباح بنفس نسب نمو المبيعات.